Renovación del mandato del Administrador
Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
valerianrpiti@gmail.com
La SALA E de la CAMARA CIVIL el pasado 9 de Noviembre se ha expedido sobre los requisitos que deben cumplirse frente al pedido de remoción de un administrador en la causa “L. P. S.A.C.I.F.I.A. Y OTROS C/ CONS.. DE PROP. Madero Center S/ NULIDAD DE ASAMBLEA S/ ART. 589 C.P.C. – INCIDENTE CIVIL”.-
Para su decisorio, la Cámara ha tenido en cuenta que “…El art. 13 de ley 941 de la CABA dispone que “el Administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad”.
Asimismo, “…El decreto 551/2010, reglamentario de la citada ley, establece que “el plazo de ejercicio de la función de Administrador, cualquiera sea éste, comienza a contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma. Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el Administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del Administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum”.
Continúa diciendo “…En el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que derogó la ley 13.512, no se fija un plazo de duración de la designación del administrador salvo en el caso de la designación dispuesta al constituirse el consorcio de copropietarios y redactar el Reglamento de copropiedad y administración (conf .art. 2066, primer párrafo del dicho ordenamiento). Dicha norma, en su segundo párrafo, también dispone que tanto la designación como la remoción del administrador debe realizarse mediante la asamblea de copropietarios. Va de suyo que si ha sido designado por una asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, 2° ed., Hammurabi, 2000, pág. 580, punto 58)”.
Finaliza la Cámara su decisorio haciendo expresa referencia a que “…si es en el ámbito de la aludida asamblea donde debe debatirse la cuestión (…) deberá seguirse -salvo que opte por alguna de las posibilidades previstas en el art. 2059 del Código Civil y Comercial de la Nación para la convocatoria de la asamblea- la vía establecida por el art. 2063 del código mencionado (…)”.
Expresamente la Cámara recuerda la posibilidad que tienen los copropietarios art 2059 “… La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea” y el art 2063 “Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial”. Pero también es un antecedente para aquellos administradores que no han logrado su aprobación de la continuidad del mandato quienes cumpliendo ese mismo art 2059 “…Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema” deben expresamente convocar asamblea a tal fin y obtener la resolución para que sus gestiones sean válidas como representante del consorcio evitando posibles acciones judiciales futuras como consecuencia de la irregularidad en el mandato.
Finalmente, para aquellos copropietarios que no estén de acuerdo con la decisión de la Asamblea, por entender que se han desarrollado cuestiones que la hacen susceptible de nulidad, pues tendrán sólo treinta días desde que se celebró la asamblea para promover la acción judicial.
(*) Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.
NERPITI VALERIA
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