Persecución o ejercicio del Derecho

Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
valerianerpit@gmail.com

Muchas son las consultas que reiteradamente nos hacen sobre los reclamos que hoy realizan los copropietarios exigiendo cada vez más cosas a los administradores.

Como contrapartida, ante el incumplimiento o negativa, aparece la denuncia ante defensa del consumidor, quien parece ser ahora el medio con que se “castiga al administrador que no cumple o disuade a ese copropietario que lo hostiga”.

Sin embargo, todo ronda sobre lo mismo, si se cumple o no se cumple con una norma vigente, cuestionada tal vez, pero vigente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que es la 941 modificada por la 3254, 3291 y el decreto reglamentario 551; todo ello, sin perder de vista que por sobre toda norma local se encuentra lo establecido en el Código de fondo, que es el derecho real de propiedad horizontal contenido en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

Cuando un Código como el vigente está transversalizado con “la protección del más débil” y la jurisprudencia reciente hace fuerte eco sobre “los derechos de los consumidores”, entramos pues en un momento cíclico con tinte de bipolaridad extremista que exacerba los reclamos de los consumidores / copropietarios.

Es así que, entiendo, deberíamos recordar algunos puntos fundamentales de la norma de aplicación que puede evitar conflictos, y además demostrar transparencia, información, seguridad y solvencia, a saber:

CERTIFICADO DE ACREDITACION. El administrador lo debe presentar en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación. Además, debe presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. Asimismo, deberá entregar una copia de la ley y su reglamentación a todos los copropietarios presentes en la asamblea con constancia en el acta del acuse de recibo. Si el Consorcio así lo dispusiere, o a requerimiento expreso del copropietario interesado, debe efectuarse la entrega en posteriores asambleas a los copropietarios ausentes en dicha asamblea. (art. 6/8)

CONVOCATORIA A ASAMBLEA. El administrador debe convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, especificando lugar, día, orden del día redactado en forma precisa y completa y horario de comienzo y finalización. El incumplimiento de éstas precisiones tornará a la asamblea nula salvo que se encontraran presentes todos los copropietarios. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada. Si a la hora establecida para la finalización de la asamblea quedaran pendientes de tratamiento puntos incluidos en el orden del día, se hace un cuarto intermedio que no puede ser de más de ocho (8) días corridos. Los presentes quedan notificados de la nueva fecha y hora sin más requisito que la firma del acta. (art. 9 inc j y art. 2059 del CCC)

ACTAS DE ASAMBLEA. Las actas de asamblea, no especifica el Código si se puede o no confeccionar el texto final con posterioridad a la misma. Me refiero con esto, que en base a un borrador de notas tomadas en el momento de la asamblea, se confecciona luego el acta y se imprime o transcribe al correspondiente libro de actas obligatorio. Es decir que por aplicación del principio constitucional de libertad, no habría inconveniente en que el acta fuera redactada con posterioridad, sin embargo lo que sí está claramente establecido es que las catas deben ser confeccionadas por un secretario elegido por los propietarios, ello implica que no es el administrador quien la redacta en su oficina y en consecuencia, tal vez resulte más beneficioso que las actas se redacten en el mismo momento de la asamblea. Las actas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes. Al pie de las mismas el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas que pudieran existir sobre las decisiones tomadas en la asamblea (art. 2060 y 2062 del CCC).

CUENTA BANCARIA. Desde la reglamentación de la ley de CABA, es obligatorio que en oportunidad de la primer asamblea ordinaria o extraordinaria que designe al administrador o renueve mandato se debe decir sobre la apertura de la cuenta bancaria del consorcio o con la continuidad de la cuenta ya existente. La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de propietarios designado por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de propietarios la Asamblea debe designar a un copropietario como autorizado a tal efecto. El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta. La decisión de apertura o no, de firma conjunta o no, debe estar aprobada por asamblea legalmente válida, conforme lo ya referenciado. (art. 9 inc h)

LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS. El administrador debe llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten. Este suele ser el tema más difícil atento la imposibilidad de muchos de poder lograrlo. Deberá quedar asentado y poder demostrarse que el administrador ha realizado todos los esfuerzos necesarios para cumplir con su obligación y en caso de imposibilidad que por Acta de asamblea se deje establecido dicha imposibilidad, como salvaguarda de su responsabilidad. (art. 9 inc e y art. 2061, 2067 inc I del CCC)

INFORMACION A INCLUIR EN LA LIQUIDACION DE EXPENSAS. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas, en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado. Asimismo, mensualmente se deberá informar el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior. (art. 10 inc h e i). La información de reclamos administrativos y/o judiciales que afecten al consorcio, debe ser informada en el plazo máximo de 48 hs hábiles de recibida la notificación a todos los copropietarios. (art 2067 inc k del CCC).

HONORARIOS. Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta. (art 14) El nuevo Código Civil y Comercial, si bien no incluye dentro de los derechos y obligaciones del administrador la referencia específica a los honorarios, pero genéricamente refiere a lo establecido en el reglamento y la asamblea. De allí la importancia que quede perfectamente establecido cómo serán los honorarios y si éstos están por ejemplo establecidos conforme lo que la CAPHAI sugiere, pues así debe estar identificado en el acta a los fines de evitar cuestionamientos sobre los mismos.

DISPOSICION FONDO DE RESERVA. El administrador deberá contar con la aprobación del Consejo de propietarios para la utilización total o parcial del mismo (art. 2067 inc d). Sin perjuicio de ello, es importante recordar que la obligación esencial es la de recaudar los fondos necesarios para satisfacer todos los gastos entre los que se encuentran los gastos previstos.

Los vicios de la práctica habitual, y las tareas repetitivas hacen que los cambios de la normativa no se apliquen inmediatamente y ello de lugar al inicio de reclamos administrativos, donde con poco esfuerzo será fácilmente demostrable el incumplimiento de las obligaciones del administrador. Las asambleas ordinarias y extraordinarias y la confección de sus actas deben ser utilizadas como herramientas para dejar establecido todas las decisiones que respecto a los cambios que hacen a la responsabilidad del administrador correspondan en beneficio y claro resguardo de la responsabilidad de estos.

Entonces, nos enfrentamos a este dilema “¿PERSECUCION O EJERCICIO DEL DERECHO?”, depende del lado en que cada uno se encuentre y cuales sean las circunstancias particulares del caso. La búsqueda del equilibrio y la equidad entre las partes es el principio fundamental en las relaciones humanas dentro de la sociedad en la que vivimos y hacia donde debemos dirigir el ejercicio de cualquier profesión. La “falta de información” y las “buenas intenciones” pueden derivar en “malas interpretaciones”.

(*) Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.

NERPITI VALERIA

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