Balcones que matan
Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
¿Quién Responde?
BALCÓN, ventana grande abierta desde el suelo y provista de barandilla. La misma barandilla que protege de las caídas de los balcones (Diccionario Básico de la Construcción , J. Zurita Ruiz, Ed. CEAC, pág. 37) .
El balcón es uno de los espacios proyectados como expansión semicubierta o descubierta del ambiente que lo precede. Su diseño involucra a la totalidad de la fachada.
Desde el punto de vista mediático es, a menudo, foco de atención por los habituales derrumbes o caídas de partes de material provocando diversos daños en transeúntes, automóviles e incluso la muerte de quienes, ocasionalmente, estaban sobre ellos.
Cuando se apunta a las causas que dan origen a los trágicos hechos, surgen básicamente cuatro : vicios en el proyecto , vicios en la construcción , vicios por mal uso y vicios en el mantenimiento del edificio.
Pero, es precisamente la baranda o barandilla el elemento que presenta mayores riesgos, sin embargo pasan inadvertidos a la mirada de proyectistas, constructores, propietarios y administradores.
Pto. Madryn: amenaza de clausura en edificio por balcones con barandas metálicas abiertas.
Buenos Aires: muere una persona que cae a la acera desde el 6º piso de un edificio. Cedió la baranda del balcón.
Son éstos, solo algunos de los tantos casos que habitualmente se leen y escuchan en los medios de comunicación.
Si analizáramos la segunda noticia encontraríamos que nuestro Código Penal prevé en su artículo 86 la figura del delito de homicidio culposo , que reza “Será reprimido con prisión de uno (1) a cinco (5) años e inhabilitación especial, en su caso, por cinco (5) a diez (10) años el que por imprudencia, negliegencia, impericia en su arte o profesión o inobservancia de los reglamentos o de los deberes a su cargo causare a otro la muerte.” (Texto según Ley Nº 27.347 B.O. 6/1/2017); y en su artículo 189 el estrago culposo que dice “Será reprimido con prisión de un mes a un año , el que por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o profesión o por inobservancia de los reglamentos u ordenanzas, causare un incendio u otros estragos. Si el hecho u omisión culpable pusiere en peligro de muerte a alguna persona o causare la muerte de alguna persona, el máximo de la pena podrá elevarse hasta cinco años.” (Texto según ley 25.189 B.O. 28/10/99)
Según el artículo 77 del Código Penal la expresión “reglamentos u ordenanzas” , comprende todas las disposiciones vigentes de carácter general dictadas por la autoridad competente en la materia de que traten”.
¿A quién se le podría reprochar este tipo delictivo? En principio, podría decirse que al proyectista, director de obra, constructor, administrador y/o inspector técnico.
En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se dictó la ley 257 sobre conservación de fachadas, obligatoria para todos los edificios de propiedad horizontal y viviendas que tengan salientes sobre la vía pública. En el artículo 1 ° se enumeran los elementos que deberán ser mantenidos en buen estado como son: los balcones/ barandas/ ménsula/ carteles/ maceteros/ revestimientos/ ornamentos/ etc ; párrafo incorporado al Código de Edificación artículo 5.1.2 (del Título “Conservación de Fachadas).
El Código de Edificación en el Título 5.1 Conservación y Mantenimiento responsabiliza a los propietarios de toda edificación, los copropietarios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal y condominio, así como los superficiarios, usufructuarios, usuarios, tenedores, fiduciarios o beneficiarios de fideicomisos, es importante recordar que las fachadas forman parte de los espacios de “propiedad común” y sobre ellos es el administrador el mandatario y representante del consorcio quien debe realizar las tareas de mantenimiento, verificación y control. La ley 257, que por analogía puede ser aplicada en todo el país, establece en los considerandos de su decreto reglamentario que debe preverse con anticipación el riesgo por falla, ruina o colapso de los elementos constructivos que no estén correctamente mantenidos, especificándose la periodicidad con que deberán inspeccionarse dependiendo de la antigüedad y estado de conservación.
Asimismo el artículo 1º del decreto dice: “…las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga de los mismos…”.
Se consideran fachadas las del frente, contrafrente y laterales para los edificios de perímetro libre. Para los construidos entre predios, se consideran fachadas las de frente y contrafrente, como así también los tratamientos existentes en los muros divisorios (artículo 9 del decreto reglamentario 1233).
La verificación de fachadas y el correspondiente informe técnico, según lo establece la norma, deben ser encomendados a un profesional, debidamente matriculado en el Colegio o Consejo Profesional que es policía de su matrícula, a los fines que efectúe la inspección técnica. Este informe deberá ser presentado a la autoridad de contralor, en los plazos y con la periodicidad que
para cada caso la ley establece.
Conforme lo normado en el Código Civil y Comercial en el Título V, Propiedad Horizontal y que conjuntamente con la antigua ley 13512 son la base de todos los reglamentos de copropiedad, “…cada propietario (…) debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea (…)” artículo 2048 del CcyCN.
El administrador es el representante legal del consorcio y su mandatario. Entre las obligaciones que le establece la norma de fondo, el artículo 2067 específicamente dice “…atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de las estructuras del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales”.
Es decir, si el administrador no cumple con su obligación de conservar y reparar la fachada está incumpliendo con el mandato que le fuera otorgado según según artículos 372 , 1324 ss. y cc. del Código Civil y Comercial de la Nación ; también incumple en los casos en que no realice la encomienda a un profesional matriculado, capacitado técnica y jurídicamente, para realizar la inspección e informe que da cumplimiento a la ley 257, en los términos del artículo 86 del Capítulo VIII del Decreto Ley 7887/55 para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que en cada provincia puede referenciarse a la normativa de los diferentes Colegios Profesionales.
Además, para el caso de la Ciudad de Buenos Aires, se aplica a los Administradores las responsabilidades establecidas en las leyes 941, 3254 y 3291 con su Decreto Reglamentario 551/10 en las que específicamente se trata la conservación y las condiciones para la contratación de los profesionales que realicen trabajos para el consorcio.
En el caso que el profesional, contratado para la verificación de fachadas, realice un informe falso o una incorrecta verificación técnica, también se le podría reprochar a él ésta responsabilidad, a la que hacia referencia “ut supra” además, claro está, de poder imputársele la responsabilidad penal por falso informe conforme artículos 292 y 293 del Código Penal.
¿Qué sucede con el proyectista, director y constructor de la obra? Para ellos, además de analizar cada caso en particular, se estudiará la antigüedad del edificio, si se ha dado un mal uso al balcón -es decir un fin distinto para el que fue concebido- y si las tareas de verificación y mantenimiento fueron las correctas. No es lo mismo la responsabilidad en un edificio recientemente construido que en uno de 30 años. La memoria descriptiva del proyecto establecerá cuál es el material utilizado para las barandas y el porqué de su elección; la dirección de obra tendrá que verificar el fiel cumplimiento en la ejecución de los trabajos por parte de la empresa constructora, con los materiales y calidades indicadas por el proyectista (conforme artículos 46 y 47 del Decreto Ley 7887/55 y concordantes en las leyes provinciales sobre honorarios profesionales de arquitectos e ingenieros).
Los edificios deben entregarse con un manual de uso y mantenimiento a fin que el propietario y el administrador puedan conocer las pautas mínimas de mantenimiento que deben seguir para la conservación adecuada de las diferentes partes de la obra. Hoy, en la Ciudad de Buenos Aires, el nuevo Código de Edificación incorpora la obligatoriedad del Manual de Mantenimiento Preventivo de los Edificios Librados al Uso en el artículo 5.1.1 que reza: “Una vez finalizada la obra, ya sea sobre el edificio en su conjunto o bien sobre sus diferentes partes e instalaciones, parcial o totalmente terminadas, el constructor o profesional responsable debe registrar ante la Autoridad de Aplicación la documentación completa de las características técnicas del edificio y las indicaciones para su mantenimiento, las cuales conformarán el manual de mantenimiento del edificio.”
Finalmente, para contestar el interrogante planteado ¿quién responde? puedo decir que, serán responsables aquellos que hayan intervenido en el proceso de construcción intelectual y/o material o en las tareas de mantenimiento y conservación actuando en forma negligente.
No es necesario tener el cien por ciento de la responsabilidad, ni actuar con dolo –intención de dañar- para que sean endilgados ciertos reproches y se cite a responder por ellos.
(*) Abogada y Arquitecta. Especializada en temas de arquitectura y construcción. valerianerpiti@gmail.com
NERPITI VALERIA
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