El avistaje de los vicios ocultos y la responsabilidad del Administrador
Por la Dra. y Arq. Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
valerianerpiti@gmail.com
Todo administrador que ejerza su profesión con dedicación y responsabilidad, no le es ajeno en ningún consorcio nuevo, la invitación por parte de los copropietarios a realizar, muchas veces, un safari edilicio en busca de los big five.
El administrador, luego del osado avistaje puede unirse al grupo de copropietarios que lo esperan en cada reunión o asamblea para deliberar los frentes de ataque y así dejar transcurrir el tiempo o bien hacer el planteo que a la larga será su carta de liberación sin que se vean afectado a futuro otros avistajes, por reportes a la dirección de safaris.
Veamos un poco de qué se trata este avistaje.
El Código civil y comercial de la nación ha establecido algunas modificaciones y aclaraciones respecto a los vicios.
Toda nuevo edificio tiene un periodo de garantía respecto a los deterioros que podrían aparecer en la construcción. El Código define a los vicios como los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor (1051).
Lo expuesto es con algunas excepciones a tener muy en cuenta. El artículo 1053 donde expresamente quedan excluidos los defectos que el adquirente conoció o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega y que los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición.
Ahora bien, que se entiende por nuevo? Hasta cuándo se puede reclamar? Las garantías no son eternas y tienen no solo limitaciones en el tiempo sino de cómo se usa o que se hace con esa obra nueva, es decir con el mantenimiento del edificio.
Desde que se recibe el edificio existe un plazo de tres años durante los cuales puede reclamarse su reparación al constructor, así lo dice el artículo 1055
Hay vicios que pueden ser generadores de una ruina que, en palabras del cuerpo normativo, art 1273, son los daños que afectan la solidez y la hacen impropia para su destino y para ellos el plazo es mayor, extendiéndose a diez años, conforme artículo 1275.
Pero como mencionara anteriormente, las acciones de mantenimiento y conservación de los edificios, muy especialmente en los nuevos, debe ser realizada para asegurar la conservación del inmueble. Ese mantenimiento se realiza conforme al manual de mantenimiento entregado por el constructor y, en caso de ausencia, siguiendo las reglas de la ciencia, técnica y arte que para cada tipo de construcción son técnica y científicamente necesarias.
Los copropietarios suelen buscar responsabilizar a otros de la falta de decisión o inversión en mantenimiento y que en consecuencia genera deterioros en la construcción. Un ejemplo típico suelen ser las fisuras exteriores que derivan en humedades interiores.
Identificados los vicios, tenemos el elemento más importante que hará perder el derecho de reclamar a los copropietarios, y es el plazo de caducidad.
El articulo 1054 expresamente establece que “El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos”.
El plazo de prescripción de la acción de responsabilidad será de un año (art. 2564, inc. a, CCyC).
Es decir que el “tiempo” es fundamental atento que deberá comunicarse fehacientemente al “constructor” y agrego también al “vendedor”, los vicios que fueron detectados para que se apersone a verlos, revisarlos y repararlos, de no ocurrir se realizarán los arreglos a su cargo todo ello dentro de los SESENTA DIAS. El proceso desde el descubrimiento real hasta que se realiza el avistaje y se deliberan los pasos a seguir y finalmente se notifica hace que el tiempo pase y sesenta días pasan muy rápido!. Más aún, luego de notificado el constructor, el consorcio tendrá UN AÑO para iniciar las acciones judiciales, de lo contrario operará el plazo de prescripción y con ello la imposibilidad de reclamar.
Aquí aparece otro de los puntos importantes, y es que los copropietarios suelen también querer trasladar al constructor la inacción luego del descubrimiento de los vicios. Los consorcios no quieren enfrentar nuevos o mayores gastos y así esperan la reparación de los vicios por parte del constructor. Si ello no ocurre y se debe iniciar al proceso de reclamo judicial a la espera de una prueba anticipada siguen sin realizar las tareas necesarias y con ello se agravan los daños, ese agravamiento resulta ser, a la postre, responsabilidad del consorcio por desidia. En los procesos judiciales se admiten varias pruebas dejar que una persona viva con humedad, se deteriore más un inmueble solo esperando la presencia de un perito es no comprender el verdadero objetivo de un reclamo que es la reparación de un daño real y no construido para que parezca aún más grave.
Como corolario, dispóngase a realizar un buen avistaje pero no olvide lo esencial, NOTIFICAR al responsable y en su bitácora de viaje dejar registradas las acciones e inacciones que los copropietarios deciden y de las que luego pretenderán responsabilizarlo como así también de sus recomendaciones por ser un profesional de los safaris!
(*) Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.
NERPITI VALERIA
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